5년만에 경제적자유 만드는 현실적 방법 / 렘군 3부

5년만에 경제적자유 만드는 현실적 방법

렘군 3부

 

 

 

1. 시간을 먼저 비워야 한다.

 

1. 목표들을 버려야 한다.
   한 거 없이 목표만 가득찬 삶은 성과도 안나고 진짜 피곤하다. 목표를 재설정하라.

“ 진짜 하고 싶은게 뭐니?”

 

• 목표를 순서대로 해야한다. 직렬로.

 

• 렘군의 경우,
  돈공부(부동산공부)를 1순위로 설정하고
  자발적 아싸를 자처하고 부동산공부만 했음.
  그렇게 하니 사람들이 오히려 도와줌.
  이사람이 뭘하고 싶은지 완벽하게 아니까
  그 시간을 배려, 협조해줌. 대신 다른 것들은 양보.

 

 

 

1. 다른 성공한 사람들의 이야기를 경청을 많이 했다.
   기회가 안되면 도서관으로 뛰어감.

 

 

 

1. 당연함을 버려야 한다.
   
   ‘당연함을 버릴 때 세상이 달리 보인다.
   이 세상은 나보다 덜 똑똑한 사람들이 다 만들어둔 것이다.’
   
   
   - 투자를 안하는 것보단 하는게 나아
   - 대출을 안하는 것보다는 하는게 나아
   - 소비만 하고 살기보다는 내가 좋아하는 일을 하고 생산자의 삶을 사는게 나아.
   - 가격이 중요한게 아니라 가치가 중요한거야
   - 싸게 사는게 중요한게 아니라 미래 가치가 좋아질 수 있는걸 사는게 중요한거야.
   
   내 생각과 다른 이야기들이 들어오기 시작한다.
   
   
   
   <부채는 투자를하는 사람들에게 있어 친구다.
   레버리지 개념이라 수익률을 극대화하는데 꼭 필요한 요소. 부채 이자보다 훨씬 더 많은 수익을 안전하게 일으킬 수 있다면 안할 이유가 없다.>

 

 

좋은 부채, 안좋은 부채?

• 좋은부채 : 시간을 지나 인플레이션효과를 보는 종목을 매입할 때 사용하는 부채.
  전세금도 심지어 부채, 근데 이자가 없는 부채. 좋은 부채.

 

• 안좋은 부채 : 집을 빌려쓰는 댓가로 전세금을 내기 위한 부채. 슈퍼카 등 감가상각이 심한 물건을 매입하기 위한 부채.

 

 

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전세가를 볼 때,

 

‘전세가율이 너무 높은 곳은 사람들이 집을 사는 것을 꺼려한다. 전세로는 살지만 매매로 안살기 때문에

여차하면 매매 전세가 동반 하락할 수 있다.’

 

‘전세가가 낮은 것들은

미래가치가 너무 좋아서 전세가율이 그렇게 낮아도

다들 사려고 한다. 그래서 매매가율이 내려가기 힘들다.’

 

그런 이야기들을 함.

 

 

하지만 절대적인 비교를 하면 안된다고 본다.

지방은 전세가율 80%가 대부분

강남은 전세가율 50%가 대부분

 

지방은 무조건 하락? 강남은 오르나? 그건 아니다.

 

하나의 아파트를 선택한 후에 이 친구의 과거부터 현재까지를 봐야한다.

 

강남의 아파트는 10년동안 전세가율이 보통 어느정도의 수준을 유지했었는가? 지금은 50%인데

옛날 2007년도는 전세가율이 25%였다.

그러다 고꾸라질 때 강남70~잠실80%가지 올라갔다가

지금 다시 50%까지 내려감.

같은 아파트인데 이게 거품이다 아니다 이야기할 수 있나?

정답은 정해져 있다.

 

반대로 지방도 마찬가지.

과거에도 80%고 지금도 80%였으면

얘는 거품이 없는 것.

그런데 과거에는 60%이었는데 지금은 80%이 됐으면

어떻게보면 갭이 좀 붙어서 저평가일 수 있는 것.

반대로 80%였는데 50%가 됐다면

가수요가 많이 붙어서 매매가가 많이 올라갔다는 것.

 

전세가율을 가지고 리스크관리를 하기 위해선

방금 이야기했던 것들을 체크해보면 좋을 것.

 

전세가율을 볼 때 무턱대고 전세가율이 높은 시기에 산다고 안전한 것은 아닙니다. 10년 평균 대비 최근 높은 전세가율에 확인하시고 또한 앞으로 공급까지 체크를 해야 리스크를 줄일 수 있습니다. 공급이 넘치기 직전의 시기는 역전세 맞을 수도 있기 때문입니다. 

 

 

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월세, 대출의 경우

 

사려는 부동산에서 나오는 “월세 시세”를 봐야함.

 

 

5억을 대출해서 대출이자 150을 내야하는데

월세 시세가 확실하고 안정적으로 200을 계속 받을 수 있다면 문제가 없다.

 

문제는 월세가 떨어졌을 때가 문제.

대출을 일으킨 사람입장에선 매매가가 떨어지면 안팔면 그만.

금리가 오르고 월세가 내리면 이게 문제임.

 

그래서 제일 중요하게 봐야할 것이

그간의 “월세 시세”. 계속 얼마였는지.

 

그리고 그것보다 좀 더 안좋은 입지들은

월세가 얼마를 형성하고 있는지.

(하방경직 정도 가늠)

 

부채를 일으킬때는 월세를 꼼꼼히 체크하는게 중요.

 

 

• 어떨 때 월세가 떨어지는가?
• 상가 공급이 많이 있을 때. 그곳에 상가공급을 많이 할 수 있는 토지가 있는가를 보는 것이 중요.

 

오피스텔은 갑자기 많이 들어가는 경우가 많아 출렁출렁.

빌딩은 그러기가 힘듦.

위험한데는 신도시에 들어가는 상가주택.(10년동안 계속 지으니까)

오히려 구도심이나 다 다 지어진 1기 신도시같은 곳들이 훨씬 안전.

 

 

 

• 부채에 대한 건 어쨋든 이자보다 내가 얻는게 많은지를 보는게 중요. 이자가 올라가도 내가 얻는것보다 낮으면 리스크가 없는 것. (부채의 총량(절대량)보다.)