부동산 시장 소형, 대형 어떤게 앞으로 오를까? - 월부 이현철 인터뷰

 

출처 : 월급쟁이 부자들 유튜브

 

이런 분들은 절대 부동산 사지마세요(이현철 2부)

 

[무주택자라면 반드시 생각해봐야 할 중요한 것들]

 

하락장을 겪어본 사람들은 고점에서 매물을 사라는 말을 쉽게 안한다.

고점 매수는 가진 현금 + 대출 + 지인에게 돈을 빌려서 영끌로 사야한다.

시장 가격이 계속 올라갈때는 가능하다. 

하지만 조금이라도 시장이 바뀔 경우 버티는게 쉽지 않다.

생활비를 줄인 것으로 이자를 내야 한다.

집값은 떨어지고, 생활비를 줄인 상황에서 이자를 내면 삶이 피폐해진다.

집값이 올라갈거라는 전제로 지금 집을 사는 것이다.

지금은 올라가는 상황이니까 그렇지, 집값이 떨어지는 상황이 되면

집도 안팔리고 가계부담은 늘어난다. 그러다가 바닥에서 판다.

 

 

[앞으로는 대형이 오릅니다]

가격의 인기가 바뀐다는 상황을 이해 해야한다.

분양시장과 일반 시장을 나눠서 생각해야 한다.

 

지금은 소형 위주로 공급이 되고 있고, 소형이 인기가 있다.

상대적으로 대형은 덜 오른 상태이다.

 

분양시장

그동안 분양한 평형대 - 건설사는 잘 팔리는 것 위주로 공급

신축 대형은 거의 없고, 소형위주로만 계속 분양.

누적된 양이 사실은 어마어마하다. (2-30평 소형)

우리가 못 느끼는 이유 : 수요가 늘어났기 때문에 늘어난 공급을 수요가 소화함.

떨어질 때는 늘어난 수요가 확 쪼그라 듦.

어느 순간에 초과공급이 온다. 

 

 

일반시장 

소형위주로 올랐고 대형은 덜 올랐다.

집 가격이 떨어질 때 전세가의 중요한 역할 : 하방 지지선 역할

떨어질 때 소형이 매매가는 많이 올랐고, 전세는 덜 올라서 갭이 많이 벌어져있음 

-> 떨어질 때는 많이 떨어짐

대형은 덜 올랐고, 전세가율은 그래서 더 높다.

-> 떨어질 때 전세가를 빨리 만난다.

=> 떨어질 때 소형은 오랫동안 많이 떨어지고, 대형은 덜 떨어지게 되는 것.

 

 

분양+일반시장

 

분양에서는 소형이 넘쳐나서 초과공급상황.

미분양이 소형위주로 생김

미분양은 넘쳐나고 있는데 일반 소형아파트는 떨어지고 있다.

대형은 분양이 완판되고 있고, 지금 프리미엄도 붙고 있다.

일반 아파트는 대형이 덜 떨어지고 있다.

 

이게 시간이 어느정도 지속되다보면

사람이 이 때부터는 올라가는 것 위주로 사게 된다.

그러면 이때부턴 당연히 자연스럽게 대형으로 넘어간다.

 

그래서 자연스럽게 집값이 떨어지는 것을 겪으면

사람들이 대형으로 넘어간다고 보는 것.

 

그러면 지금 무리해서 집을 사는 사람들이 어떤 평형대를 살까?

대부분 소형일것. 그럼 나중에 집 떨어질 때 죽어난다.

버텨도 나중에 안올라갈 것. 대형은 쫙 치고 올라가고.

그래프상으로 대형이 쭉 치고 올라가는데, 소형은 그럼 어떻게 될까?

- 그래프 모양상으로는 우상향 하는 모향이 될 것.

우리나라 전체 아파트 가격은 우상향하게된다. 평균치를 내니까.

다른 전문가들은 우상향했으니 성공했을꺼라 평가하겠지만

소형 당사자는 안 그럴 것. 갈아타기 하고 싶지만 사는 사람이 없을 것.

 

많은 사람들이 소형은 수요가 많다.

가구당 인구수도 줄어드니까.라고 이야기를 하는데?

- 왜 집을 살까?

 

가격이 떨어질때는 소형 과공급이 드러난다. 

지금은 대부분은 소형을 산다. 

하지만 가격이 떨어지면서 소형인기가 줄어들고,

그때는 상대적으로 대형이 인기가 많아지면서 가격이 올라갈 것이다.

 

사람들이 집을 왜사는 것인가? 집값이 올라가기 때문에 사는 것이다.

우리나라에는 전세제도가 있기 때문에

집값이 올라가지 않거나 떨어지는 상황에서는 집을 안산다.

그러다가 올라간다는 전제가 깔리면 그 때부터 집을 사기 시작.

 

1인 가구, 2인가구 때문에 소형이 올라갈 것이라고 생각하고 있지만

소형 가격이 안올라가고 있으면 1,2인가구가 소형을 살 필요가 없을 거...

1인가구지만 대형을 사서 넓게 살지 않겠나.

잘 따져보면

우리나라의 집의 구매의 대부분은 실거주보다 거의 투자 목적이 크다.

 

투자목적으로 샀으니까 거주를 하는 거지. 그걸 착각하는 것.

전세가 있기 때문에 거주목적으로 가면 안 오르면 안산다.

 

 

 

 

[매매를 떠나서 아파트 전세도 구하기 힘든 이유]

 

언제까지 전세가가 오를까요?

 

전세가가 왜오르는지 알아야 한다. 매매가 없으면 전세가 있을 수 없다.

전세는 매매의 파생상품이다.

파생상품의 특징은 원물 가격의 영향을 받는다.

매매가가 올라가면 전세가도 상승하게 되어 있다.

 

하지만 침체기인 시장 바닥권에서는 전세가가 매매를 밀어 올린다.

(꼬리가 몸을 흔든다)

시장 사이클에 따라 전세가가 형성되는 원리가 다르다.

전세가가 요동치면서 매매가를 흔들어 놓는다.

매매가가 오르면 전세가가 후행한다. 매매가가 멈출때까지는

전세가가 상승하는 모습을 계속 보여줄 것이다.

 

매매 정체기가 오면 전세가도 안정이 올 것이다.

변수로는 임대차3법과 입주물량 등이 있다.

입주물량은 매매 공급보다 '임대공급'으로 본다.(전세가의 하락 원인)

 

 

정체기는 사람의 심리와 연관된 부분이라 정확히 예측하기 어렵다,

대략 1년에서 길면 2년으로 본다.(어떻게든 버틸려고 할것!) 

미분양이 생겨야, 매도자들이 부담을 생기고 팔게 될 것이다.

현재 다른 요인이 없기 때문에, 정책도 집중할 필요가 있다.

내년 대선 정책에 따라 정체기 시기가 앞당겨지거나 뒤쳐질 수 있다.