평범한 회사원이 100억대 순자산을 만든 방법 / 렘군

성공한 사람들은 대부분 자신만의 성공방정식이 있다고 본다.

 

자녀에게 할수만 있다면

“너만의 성공방정식을 만들어라.” 라고 할 것.

내가 만들어줄 순 없을 것.

단 내가 만들어준 방정식을 보여줄 순 있을것.

 

“ 2의 n승 +a ” = 성공

 

n= 절실함

a= 실행력

 

더 중요한 변수는 n이다.

절실하면 실행은 그냥 따라오는 것.

 

 

성공하는 사람과 성공하지 않는 사람은 결정적으로 뭐가 다를까?

• 그것은 본인이 갖는 마음, 절실함이 중요하다고 생각.

 

 

이 방정식 하나가지고는 헤쳐나가기 힘들다고 봐서

나를 변화시킬 순 있지만 세상은 그대로 있기에.

방정식 하나를 더 만들었다.

 

 

“ 돈을 버는 역량 x 돈을 굴리는 역량” = 성공

 

이 둘은 별개다.

완전 다른 영역.

 

이 두개는 한번에 할 수 없기 때문에

한가지를 무조건 먼저 올인해야한다고 생각.

 

이 두바퀴가 같이 굴러가니까

생각했던 것보다 수익이 너무 빨리 올라갔다.

 

평생동안 돈공부는 해야하겠지만

우리가 정확히 공부해야할 영역은

그 ‘역량’을 키우는 것을 공부해야 한다.

 

 

돈을 버는 역량 = 사업, 문제해결, 공감능력

 

돈을 굴리는 역량 = 레버리지, 수익률

 

 

보통은 역량을 좇지 않고 돈을 좇는다. (결과만 좇는다)

 

역량을 잘 만들어 놓으면 아웃풋은 항상 그만큼 나온다.

 

 

 

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다주택자 입장에서 여전히 부동산 투자 해야합니까?

• 해야합니다.

 

취득세, 보유세를 내면서도 현금을 자산으로 바꿔놓는게 맞는 선택인가?

• 네

왜냐면 최근 규제가 나온게 1년 정도밖에 안됐다.

그 1년동안 나의 순자산은 가장 많이 증가했다.

 

예를 들어 수도권에 재개발을 한다.

 

재건축인 상태에서 허물어지지 않은 것을 사더라도

취득세 내는 대신, 안전마진이 확실한것을 사면 됨.

 

그걸 감수하기 싫으면

 

허물어진걸 사도 되는데, 보통은 대출이 안나오기 때문에

그렇지만 요즘엔 중도금대출 자체가 0인 것도 있다.

잔금 100% 매물도 있기 때문에

이런건 다주택자가 선택해도 문제가 없다.

딱 한가지라면 마지막에 등기칠 때 취득세 중과되는 것.

그 이전에 팔면 아무 문제가 발생하지 않는다.

 

 

예를 들어

 

아파텔 같은 경우, 서울에 지어진 것들도 꽤 있는데

(오피스텔)

 

최근 1년간 정말 많이 올랐다 (ex. 여의도 자이)

 

전국에 있는 오피스텔 전수조사하는데

 

이 친구의 평단가를 바로 옆 아파트 24평과 평단가 비교.

이 격차가 너무 많이 벌어져 있는 곳들을

입지가 좋은 순으로 줄을 세운다.

그러면 그 순서대로 하나같이 다 올라간다.

 

주택이 아니다 보니

법인으로 사는 것도 괜찮다. 취득세도 문제 없고

종부세 없고, 양도세는 기본세율 + 20% (주택으로 썼을 경우)

 

 

그런데 지금은 오피스텔도 다 올랐잖아요?

• 마치 2년전에 서울 다 올랐잖아요랑 같은 이야기.

 

제 입장에서는 아파텔 노다지네. 라는 느낌.

서울도 그렇고 지방까지 많다.

 

 

재건축, 재개발을 전국으로 눈을 돌리면

감평가가 낮기 때문에 취득세 중과를 해도 얼마 안함.

종부세는 시간 지나서 입주권이 되는 순간 제로가 됨.

그러면 되게 길게 가져갈 수 있음.

 

 

 

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그 다음, 만에 하나 사태에 대비.

 

해외부동산. 미국부동산을 2년 전부터 봄.

저평가됨. 13년 전 서울 같다고 느낌.

심지어 지금 오르고 있다.

 

현재 저평가된 나라 단위로도 보는데

내 눈에는 일본이 들어옴.

 

도쿄가 2014년부터 움직이고 있다.

옆에 있는 오사카도 흐름이 동일하게 가고 있다.

일본은 대출을 하면 현지 거주자들은 금리가 0.5%.

 

2012년의 서울 부동산을 못사는 것처럼

일본도 마찬가지로 잘 못사는 것.

집을 사게되면 부대비용이 은근 나가는게 많음.

주차비. 1대만 있어도 2-30만원

 

근데 금리는 외국인이 사면 1.5%

현지인이 사면 대출을 90% 해줌.

 

외국인이 사면 대출이 그래도 60% 가능.

 

2년 전 올림픽선수촌 도쿄에 입지 좋은곳에

일본이 만들어 7억에 분양.

지금 2년 후인데 10억 넘는다.

 

현지인이 대출 90% 이상해서 0.5%금리로

이걸 샀으면 수익률이 몇프로 나오는고?

 

일본엔 전세가 없고, 월세가 우리나라보다 더 비싸다.

 

 

 

 

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투자는 비주택도 해야한다.

 

비주택 투자에 대한 위험성은..

깊이 안들여다 봐서 그렇다고 본다.

 

치킨집, 상가 어렵다. 그러니 빌딩도 어려울 것이다라고 생각하는데

 

꼬마빌딩이 사무실용도로 쓰는 경우도 많다.

 

꼬마빌딩이든 지산이든.

일단 찾는 사람이 너무 많고

 

월세가 제자리여야 하는데 월세가 계속 올라간다.

 

월세물건이 없기 때문에.

 

강남 빌딩이 꽉 찼다보니

사옥으로 쓰고 싶은 사람들은

외곽으로 가는데 마포, 성수로 간다.

 

성수는 얼마든지 사옥 건축 가능

임차로 쓰는 스타트업부터 시작해서

예쁜 카페 만들어서 대기업에서 테스트해보기도 함.

 

그러다보니 월세가 계속 올라감.

 

그만큼 월세가 탄탄하기 때문에

매매가 출렁거릴 확률이 사실은 매우 낮다.

 

월세가 잘 안오른다고들 보통 생각하는데

나는 월세가 오른다고 생각한다.

 

매매, 전세가가 오른만큼

역계산해보면 전월세전환율에 따져보면 월세가 올랐다.

전세가 귀해지면서 월세가 더 올라가고 있다.

 

 

역으로 상가는 월세가 전세만큼 출렁거리진 않지만

가다가 역계산해보면 올려야한다는 생각이 들기 시작할 것.

매매가가 엄청 많이 올라가있기 때문에

수익률 계산해보면 답이 안나오기 때문에

월세가 올라갈 여지가 매우 높음. 올려도 들어올 수요가 있기 때문에.

 

사무실은 공실이 없고

오히려 1층이 비는.

 

곰곰히 생각해보면 

인구가 줄지만 세대수가 는다고 이야기 하지 않나

역으로 

창업자의 수가 기하급수적으로 늘어나고 있다.

작은 사무실을 되게 많이 구한다.

 

 

 

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일단 현금을 보유하고 있는 것은

리스키하다.

 

좀 아깝다. 무턱대고 고가의 아파트를 사기에는 생각할 여지가 많겠지만.

 

 

 

지금의 가장 베스트한 투자처는

이것저것 떼는거 감안했을 때는 비주택이 훨씬 낫다.

 

갯수를 늘리는 것도 부담스럽고

보유기간 자체가 늘어났기 때문에

비주택이 훨씬 낫다.

 

 

 

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부동산 투자가 요즘 많이 어려운데

나도 처음 공부시작할 때

아파트가격이 2년만에 3배가 올랐다.

 

그런데 지금 수도권은 5년만에 3배가 됐다.

그때보다는 나은 것 같다.

 

그래도 항상 기회는 있었다.

누군가는 돈을 계속 벌고 있다.

 

포기하기보다는 행동, 또는 경험을 통해

작은 성공으로 자신의 로드맵을 이어가면 어떨까 싶다.